Mietvertrag kündigen

Zuletzt aktualisiert am 17. April 2024

Die Wohnung ist schön, aber leider zu klein? Die Wohnung ist nicht schön und außerdem zu groß? Oder zieht es dich einfach in eine andere Ecke des Ortes oder gar in eine andere Stadt? Dann hilft es nichts: Du musst den Mietvertrag kündigen.

Allerdings gibt es dabei einige Stolpersteine, die du überspringen musst, wenn du nicht unnötig lange doppelte Miete zahlen willst. Das läppert sich ja recht schnell zusammen. Und schwupps, ist man ein Vermögen los ohne eine sinnvolle Gegenleistung.

Mach deshalb bei der Kündigung des Mietvertrags unbedingt alles richtig. Es gilt, bestimmte Formvorschriften zu wahren. Und natürlich müssen auch festgelegte Kündigungsfristen eingehalten werden. Da diese oft mehrere Monate lang sind, ist es wichtig, sich auszukennen.

Inhaltsverzeichnis:

Welchen Mietvertrag kann man kündigen?

Wann kann man den Mietvertrag kündigen?

Wie kann man den Mietvertrag kündigen?

Mietvertrag kündigen bei einer Trennung

Mietvertrag kündigen bei Tod

Mietvertrag kündigen mit Nachmieter

Vorlage für Kündigungsschreiben herunterladen

Welchen Mietvertrag kann man kündigen?

Als Mieter hast du grundsätzlich mehr Möglichkeiten, deinen Mietvertrag zu kündigen, als sie deinem Vermieter zur Verfügung stehen. Mieter sind rechtlich relativ gut geschützt. So kannst du das Mietverhältnis beispielsweise mit einer weniger langen Kündigungsfrist beenden, als es der Vermieter kann.

Allerdings ist eine Kündigung nicht in allen Fällen möglich. Manchmal ist sie für Mieter und Vermieter sogar vollkommen ausgeschlossen. Dann kommen beide Seiten selbst mit einer Frist nicht aus dem Vertrag heraus. Hier erfährst du mehr, wann du wie welchen Vertrag kündigen kannst und welche Kündigungsfristen dabei gelten. Und wir verraten auch, welche Mietverträge du nur nach sehr intensiver Überlegung unterschreiben solltest.

Unbefristeter Mietvertrag

Ist der Mietvertrag unbefristet, enthält er also kein festgelegtes Enddatum der vereinbarten Vermietung, kannst du den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. So ist es im § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Deine Kündigung muss den Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats erreichen. Dann kommst du zum Ablauf des übernächsten Monats aus dem Vertrag heraus. Wichtig: Der Samstag zählt dabei als Werktag!

Beispiel: Du willst den Mietvertrag zum Ende des Monats Juni beenden. Deine Kündigung muss den Vermieter daher bis spätestens zum 3. Werktag im April erreichen.

Denke beim Absenden der Kündigung unbedingt auch an die Postlaufzeiten. Es kommt bei der Kündigungsfrist im Ernstfall auf jeden einzelnen Tag an. Schicke den Brief mit der Kündigung also lieber etwas früher los und klebe vor allem auch genügend Porto darauf. Mehr dazu erfährst du hier: Was kostet ein Brief? Es wäre ärgerlich, wenn die Kündigung erst später als geplant greift, denn die Monate mit doppelter Miete schmerzen doch sehr.

Befristeter Mietvertrag bzw. Zeitmietvertrag

Ein Vermieter kann den Mietvertrag mit dir auch nur für eine festgelegte Zeit abschließen. Man spricht dann von einem befristeten Mietvertrag oder einem Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB. Der Vermieter muss dann allerdings einen zulässigen Grund für die Befristung angeben, sonst ist sie nicht möglich. Das könnte z. B. die geplante Eigennutzung nach Ablauf der Frist sein. Eine Obergrenze hinsichtlich der Dauer gibt es bei befristeten Mietverträgen nicht. Sie können somit über beliebig viele Jahre abgeschlossen werden und enden dann ohne Kündigung.

Ein solcher Mietvertrag ist nicht ohne Tücken: Vielen Mietern ist nicht klar, dass sie sich mit der Unterschrift dazu verpflichten, die Wohnung über die gesamte vereinbarte Dauer zu mieten. Es ist nicht möglich, diesen Vertrag vorher zu kündigen! Auch nicht unter Einhaltung von Kündigungsfristen. Ändert sich nun die Lebenssituation entscheidend (z. B. durch Krankheit, eine Trennung oder Nachwuchs), kannst du die Wohnung nicht kündigen und umziehen. Um aus dem Vertrag herauszukommen, müsste der Vermieter einer Aufhebung zustimmen. Ansonsten bleibt dir nur, einen Untermieter für die verbleibende Mietdauer zu suchen. Im Falle von lediglich einigen verbleibenden Monaten der Mietdauer dürfte das schwer werden.

Lies einen vorgelegten Mietvertrag daher sehr genau und prüfe, ob es sich um einen Zeitmietvertrag handelt. Eine Kündigung ist dann wie erwähnt weder für den Mieter noch den Vermieter möglich. Überlege daher in Ruhe, ob die Unterschrift darunter dennoch für dich infrage kommt.

Mietvertrag mit Verzicht auf das Kündigungsrecht

In einigen Mietverträgen ist die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen. Ein solcher Mietvertrag gilt nicht als befristet. Er hat vielmehr eine Mindestmietzeit. In dieser festgelegten Zeit kann weder der Mieter noch der Vermieter das Mietverhältnis durch eine Kündigung beenden. Der Verzicht auf das Kündigungsrecht gilt somit für beide Vertragsparteien für die Dauer der vereinbarten Frist.

Der Kündigungsverzicht darf für eine Dauer von maximal vier Jahren vereinbart werden. Wird eine längere Zeit ausgemacht, in der keine Kündigung möglich ist, gilt sie – auch wenn beide Seiten damit einverstanden wären – als unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Wann kann man den Mietvertrag kündigen?

Welches Datum ist entscheidend, wenn du den Mietvertrag kündigen willst? Das kommt darauf an,

1. wann du aus dem Vertragsverhältnis heraus sein willst und
2. welche Art von Mietvertrag du unterschrieben hast.

Hast du keinen Mietvertrag mit einem zeitlich befristeten Verzicht auf das Kündigungsrecht und auch keinen Zeitmietvertrag unterschrieben, kannst du ihn immer kündigen und musst dann lediglich die Kündigungsfrist einhalten. Sie beträgt wie erwähnt drei Monate. Bei einem Kündigungsverzicht kannst du zwar eine Kündigung einreichen, musst aber dennoch die vereinbarte Dauer abwarten und während dieser Zeit natürlich auch Miete zahlen. Bei einem Zeitmietvertrag ist eine Kündigung gar nicht möglich.

Fristen zum Kündigen

"Normale", unbefristete Mietverträge kannst du hingegen immer kündigen. Die Frist dafür beträgt drei Monate zum Monatsende. Wie oben beschrieben muss deine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit das Vertragsverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet.

Wie kann man den Mietvertrag kündigen?

Willst du deinen Mietvertrag kündigen, musst du einige Dinge beachten. Die oben beschriebene Kündigungsfrist bzw. die Zeit, in der du ggf. gar nicht kündigen kannst, ist entscheidend. Aber auch die Form der Kündigung ist wichtig.

Damit deine Kündigung des Mietvertrags rechtliche Gültigkeit besitzt, musst du sie per Post an den Vermieter schicken. Das bestimmt im Mietrecht der § 568 BGB. Eine E-Mail reicht für die Kündigung des Vertrags nicht. Ganz bequem unter Einhaltung der Kündigungsfrist ggf. noch schnell "auf den letzten Drücker" per Mail zu kündigen, ist daher nicht möglich. Da bei der Kündigung bestimmte Fristen entscheidend sind (s. o.), ist es sinnvoll, den Brief als Einschreiben mit Rückschein zu versenden. So weißt du genau, wann die Kündigung deinen Vermieter erreicht hat. So kannst du im Ernstfall nachweisen, dass du die Kündigungsfrist eingehalten hast und kommst wie geplant aus dem Mietvertrag heraus.

Schicke den Brief unbedingt rechtzeitig los und achte auch darauf, ihn richtig zu beschriften (Tipps dazu findest du hier), damit er nicht zu spät ankommt. Schon ein Tag Verspätung kann dazu führen, dass du einen ganzen Monat länger an die Wohnung gebunden bist und Miete auf das Konto des Vermieters zahlen musst.

Mietvertrag kündigen bei einer Trennung

Kommt es zu einer Trennung, ändert sich in aller Regel auch die Wohnsituation. Entweder ziehen beide Partner aus der bislang gemeinsam genutzten Wohnung aus oder einer der beiden bleibt in der Wohnung und nur der Zweite im Bunde sucht sich etwas Neues (zum Wohnen).

Im Hinblick auf den Mietvertrag kommt es bei einer Trennung darauf an, wer dort als Mieter eingetragen ist:

1. Nur ein Partner steht im Mietvertrag
   Ist nur eine der beiden Personen im Vertrag als Mieter vermerkt, ändert sich erst einmal nichts. Diese Person kann in der Wohnung bleiben. Sinnvoll ist es allerdings, den Vermieter über den Auszug der zweiten Person zu informieren. Es ist möglich, dass dann die Abschlagszahlungen für die Nebenkosten gesenkt werden, weil eine einzelne Person natürlich weniger verbraucht.
   
   Schwieriger wird es, wenn die Person in der Wohnung bleiben will, die nicht im Mietvertrag steht. Sie ist darauf angewiesen, dass der Ex-Partner den Mietvertrag nicht kündigt. Das wird er oder sie aber vermutlich machen: Schließlich schuldet die im Vertrag eingetragene Person die monatliche Miete. Zahlt der oder die in der Wohnung weiterlebende Ex die Miete nicht, fällt das auf den Vertragspartner zurück.
   
   Eine Lösung in diesem Fall wäre, den Mietvertrag zu kündigen und mit der anderen Person weiterzuführen. Ob der Vermieter darauf eingeht, ist allerdings nicht sicher. Sehr wahrscheinlich ist allerdings, dass der Vermieter im Zuge dessen die zu zahlende Miete anhebt.
2. Beide Partner stehen im Mietvertrag
   Stehen beide Partner im Mietvertrag, wird es ebenfalls nicht ganz einfach. Denn ein gemeinsam geschlossener Mietvertrag kann auch nur gemeinsam gekündigt werden. Will einer von beiden in der Wohnung bleiben, müsste er mit dem Vermieter ein neues Mietverhältnis eingehen. Dies wäre für diesen wiederum die Gelegenheit, die Miethöhe zu seinen Gunsten anzupassen. Das allein ist schon nicht schön. Noch schlimmer wäre es allerdings, wenn er es ablehnt, die Wohnung nur an eine Person zu vermieten. Dann würden beide Ex-Partner ihre bisherige Bleibe verlieren.
   
   Eine Lösung könnte hier ein Aufhebungsvertrag sein. In dem könnte vereinbart werden, dass einer der Partner aus dem Mietverhältnis aussteigt und der andere es allein weiterführt. Auch hier ist allerdings wieder die Bereitschaft des Vermieters dazu erforderlich. Er ist nicht dazu verpflichtet, einen Aufhebungsvertrag zu schließen.
   
   Übrigens: Eine Trennung sorgt nicht für ein Sonderkündigungsrecht. Die oben genannten, gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen müssen dennoch bei der Kündigung des Mietvertrags eingehalten werden.

Mietvertrag kündigen bei Tod

Stirbt die im Mietvertrag eingetragene Person, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Der Mietvertrag läuft dann auf die Erben weiter. Wollen diese die Wohnung nicht übernehmen und somit auch nicht anstatt des Verstorbenen in das Mietverhältnis einsteigen, haben sie ein Sonderkündigungsrecht. Das ist in § 580 BGB geregelt und bedeutet, dass sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod erfahren haben, kündigen können. Der Mietvertrag wird dann nach Ablauf der gesetzlichen Frist von drei Monaten beendet.

Dieses Sonderkündigungsrecht hat übrigens auch der Vermieter. Auch er muss dafür innerhalb eines Monats, nachdem er über den Tod informiert wurde, die Kündigung übermitteln. Hierfür muss er allerdings wichtige Gründe, wie beispielsweise eine persönliche Feindschaft, vorlegen können. Grundlos kann der Vermieter das Mietverhältnis selbst nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht beenden.

Mietvertrag kündigen mit Nachmieter

Stimmt das eigentlich?: Wer aus seiner Wohnung ausziehen möchte, ohne dabei die Kündigungsfrist einzuhalten, muss doch nur drei Nachmieter suchen und schon ist es geritzt, oder? Diese Annahme steckt noch immer in vielen Köpfen. Leider ist sie jedoch falsch. Zwar kann der Vermieter dem Mieter entgegenkommen und den Mietvertrag auch vor Ende der Kündigungsfrist beenden. Das wird er vermutlich umso lieber machen, wenn ihm ein geeigneter Nachmieter gestellt wird. Eine Pflicht dazu besteht allerdings nicht.

Hier gibt es allerdings auch Ausnahmen zugunsten des Mieters. Das ist dann der Fall, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten ist. Je nachdem, welche Regelung dort getroffen wurde, kann der Mieter dann auch vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen und muss ggf. keine oder nur eine verkürzte Kündigungsfrist, also nicht zwingend die drei Monate, einhalten.

Gibt es solch eine Nachmieterklausel nicht, hat der Mieter in einigen Sonderfällen dennoch das Recht, einen Nachmieter zu stellen. Das ist dann der Fall, wenn es dem Mieter nicht zuzumuten wäre, das Mietverhältnis länger aufrechtzuerhalten. Die Gründe dafür könnten beispielsweise diese sein:

• Der Mieter zieht in ein Alters- oder Pflegeheim um.
• Der Mieter muss berufsbedingt den Ort wechseln.
• Der Mieter will heiraten oder bekommt ein Kind, sodass die Wohnung künftig zu klein wäre.

Wichtig ist dabei, dass der vorgeschlagene Nachmieter auch geeignet ist. Das ist er u. a. dann, wenn er in der Lage ist, die monatliche Miete zu bezahlen. Das letzte Wort hat hier allerdings der Vermieter. Innerhalb einer angemessenen Frist von meist bis zu drei Monaten kann er entscheiden, ob die vorgeschlagene Person für ihn infrage kommt.

Ist der Nachmieter geeignet, muss der Vermieter jedoch keinen Vertrag mit ihm abschließen. Allerdings muss er den bisherigen Mieter ab dem Zeitpunkt aus dem Vertrag entlassen, ab dem der Nachmieter zum Vertragseintritt bereit gewesen wäre.

Lade dir hier eine Vorlage für die Kündigung des Mietvertrags herunter

Mit einem kostenlosen Vordruck für die Kündigung deines Mietvertrags gehst du auf Nummer sicher. Denn so unterlaufen dir keine Flüchtigkeitsfehler in dem Schreiben, du vergisst nichts und kommst so wie gewünscht aus dem Mietvertrag heraus.

Lade dir einfach die Vorlage herunter, indem du unten auf das Bild klickst. Das dort hinterlegte PDF enthält drei Seiten:

• Die erste kannst du ausdrucken und deine Angaben ergänzen. Dann ab in die Post und los damit!
• Auf der zweiten Seite findest du nützliche Ausfüllhinweise, damit du auch sicher nichts vergisst.
• Auf der dritten Seite siehst du eine beispielhaft ausgefüllte Vorlage. So – aber mit deinen Daten – sollte das Kündigungsschreiben an deinen Vermieter am Ende aussehen.

Wir wünschen eine möglichst stressfreie Umzugszeit und viel Freude in der neuen Wohnung!

Vorlage Kündigung Mietvertrag